住宅を建てようとするとき、必ず耳にする「建ぺい率・容積率」という言葉。なんとなく家の広さや高さに関するルールということは知っていても、詳しくはよく分からない、何のパーセンテージ？？という方がほとんどではないでしょうか。

ざっくり言うと、建ぺい率と容積率は「敷地に対してどのくらいの大きさの家が建てられるか？」を決める数値です。建ぺい率と容積率によっては、思ったよりも狭い家しか建てられない可能性もあります。それぞれ詳しく見ていきましょう。

今回は容積率についてお話しできたら、とおもいます。

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容積率って何？

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容積率とは、敷地面積に対する「延べ床面積」の割合です。延べ床面積とは、1階の床面積＋2階の床面積＋3階の床面積・・・と、すべての階層の床面積を足した面積のことをいいます。

※バルコニーやロフト、吹き抜けなどの部分は、延べ床面積には含まれません。

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容積率の制限

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a.指定容積率　〇％

b.道路幅員制限（前面道路が12ｍ未満の場合）

道路幅員〇ｍ×40＝〇％

前面道路が12ｍ未満の場合　→　aとbのいずれか低い方によります。

前面道路が12以上の場合　　→　aによります。

 

建ぺい率50%、容積率100%という数字は、低層住宅地でよく見られます。一般的な広さの土地であれば、2階建てまでなら十分建てられますが、3階建てだとかなりコンパクトな造りになってしまいそうです。

高級住宅地や田園地帯では、建ぺい率30～40%という数字もよく見られます。敷地に対してゆったりと家が建てられるので、緑も多く閑静な街並みを保つことができるところがメリットですが、土地の広さが必要なので、土地代が高くなるのがデメリットになります。

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同じ面積の土地でも建て方で変わる

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同じ面積の土地でも建て方でずいぶん建物の印象が変わってきます。

同じ容積率でも、土地のどの部分に建てるかで、ずいぶん印象が変わるのがわかりましたね。

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その他の制限

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建ぺい率や容積率以外にも建物を建てるのに制限がかかる場合があります。今回はざっくり説明します。また機会があれば個別に説明できたらと思います。

・斜線制限：高さを規制するためのルール

・道路斜線：道路の日照や採風などを確保するためのルール。前面道路の反対側から1:1.25（1:1.5）の勾配の斜線を引いて、その線からはみ出さないようにしなければなりません。

・隣地斜線：隣地の日照や採風などを確保するためのルール。高さ20mを超える建物にしか制限がかかりません。

・北側斜線：北側の隣地の採光を確保するためのルール

・日陰制限：最も太陽の低い冬至の日を基準に、一定時間以上の日陰をつくらないように建物の高さを制限。

・絶対高さの制限：用途地域が第一種・第二種低層住居専用地域の場合、10mまたは12mの絶対高さ制限も規定されています。容積率を満たしていても、この高さを超える建物を建てることはできません。※10～12mは、木造住宅であれば3階建て相当の高さになります。

・高度地区の制限：土地によっては、都市計画法によって「高度地区」に指定されていて、高さに制限がかけられる可能性も。自治体のHPなどで確認できます。

色々な制限があるんですね。立地や広さだけでなく、土地を購入する場合、建ぺい率や容積率といった制限についても意識することが大事です。「どのくらいの広さの家を建てたいのか」というあらかじめ延べ床面積などの規模を決めておくことで、土地探しもスムーズにいきますよ。