不動産のお話55（坪単価って何？）
今回は、実は謎の多い、坪単価についてお話しできたらと思います。
坪単価って、なに？
坪単価とは、家を建てるときの1坪（タタミ2枚分／およそ3.3㎡）あたりの建築費のことで、基本的には「建物の本体価格」を「延床面積」で割った数値のこと。一般的に家を建てるときの金額の目安として参考にされています。
でも実は、この坪単価の計算の仕方や含まれる費用などのちがいによって金額が大幅に変わってくるため、単純に坪単価だけを見て住宅の建築費用が高い安いを判断するのは危険なんですよ！！！
そこで、坪単価を見る際には「延床面積か、施工面積か」、「別途工事費や諸経費などは含まない」、「設計・設備によって本体価格は変わる」のなどのポイントに注意しておきましょう。
延べ床面積か、施工面積か
注意しなければならないのは、坪単価を算出する際に「延床面積」、「施工面積」のどちらを使用しているか。
坪単価の計算にはメーカーによって「延床面積」を使う場合と「施工面積」を使う場合があります。「施工面積」はベランダや小屋裏収納、地下室、一部の車庫、玄関ポーチなど建築基準法で延床面積には含まれない部分も含まれるため、各階の床面積を合計した延床面積よりも広くなります。そのため、計算上は坪単価が下がることになります。
坪単価を出すときにどちらを使用するかは特に決まりがないので、表記されている坪単価が「延床面積」、「施工面積」のどちらで算出されているかを念のため確認しておくのがいいでしょう。
こんなにも変わるんです！！！
別途工事費や諸費用は含まない
坪単価はあくまで建物の本体価格を面積で割った数字。地域や敷地の条件などによって異なる費用である別途工事費や諸費用は、坪単価には含まれていないのが一般的です。
たとえば水道の引き込みや合併処理浄化槽の設置などの屋外給排水工事費や空調設備費（エアコン）、外構（庭やガレージ）工事費や地盤改良費など、本体工事費以外の別途工事費用は坪単価の中に含まれないことがほとんどです。
また、ローンの手数料や税金、地鎮祭、上棟式費用などの諸費用も本体工事費とは別に必要なお金となります。だいたいの目安として、坪単価×延床面積＋２～３割増で予算を見積もっておくと良いでしょう。
同じ面積なのにデザインで坪単価が変わる
同じ延床面積でも、家の形状によって本体価格が違ってくるため、坪単価も変わります。たとえ延床面積が同じでも、シンプルな箱型の家より凹凸の多い外観デザインのほうが、外壁の面積が増えるため材料費もかかりますし、建物の形状が複雑になればなるほど工事の手間もかかります。そのため、結果として本体価格があがることになるのです。
また、同じ面積でも設備機器や内装、外壁、建具などをグレードアップすれば当然本体価格も上がり、坪単価が上がることになるので注意が必要です。
逆に設備や内装などのグレードが同じで、延床面積が小さくなれば坪単価が下がるかというと、そうではありません。単純に考えると、延床面積が減ればそれに比例して本体価格も減り、坪単価は変わらないように思います。しかし実際には、延床面積が減ってもキッチンやバス、トイレなどの設備が比例して減ることはなく、延床面積に左右されることがないのです。したがって、家が小さくなるほど「本体価格÷延床面積」で計算される坪単価は上がることになるのです。
本体価格には何が含まれているか
建物を指す「本体価格」に注目しましょう。
よくチラシなどでも本体価格〇〇円！などと見かけますが、この本体価格には何が含まれているのかが大事です。
よく見ると※で小さく〇〇〇は別途費用がかかります。と表記されていませんか？
給排水工事費、外構工事費、地盤改良工事費は別途など、「別途工事費」というものがあります。これが本体価格に含まれているかどうかチェックしましょう。照明器具やカーテン工事費が別途工事のところもありますので、明示されている本体価格だけではなく、結果、総額はかなり高めになってしまうこともありますので注意してください。
まとめ
じゃあ、坪単価って役に立たないんじゃ・・・・・？
たとえば、同じメーカーでも設備や使用、デザインが異なるシリーズを展開している住宅の場合などは、この坪単価を目安として役立てることができます。同じメーカーであれば、坪単価50万より、坪単価30万の方が当然安い商品になります。
坪単価は、正確な費用を出すためのものではなく、あくまでも目安をつけるための道具として、上手に活用しましょう。
次回はマンションで用いられる床面積についてお話しできたらと思います。
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