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2021年1月12日

不動産のお話4(諸費用ってどれくらいかかるの?)

不動産を購入するときに、忘れがちなのが物件代金以外にも【諸費用】がかかるということです。あ、この金額なら買える!!!と思ってもいざローンを組もうとしたら、物件代金以外にも諸費用がけっこう掛かってびっくりした、なんて話はよく聞きます。住宅ローンを組む以外にも現金の準備は必要なんですね。あとでしまった!!!と焦ることのないように、今回は不動産取得の際にかかる、物件代金以外の諸費用についてお話しできたらと思います。

諸費用には二種類あります。
■物件にかかる費用
■ローンにかかる費用
この二つを順番に説明していきますね。
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【物件にかかる諸費用 】

1.印紙税
売主と取り交わす「売買契約書」に貼る印紙代です。
金額目安:売買価格が1,000万円超〜5,000万円以下の場合は本則2万円(2020年3月31日までは軽減措置により1万円)
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2.不動産取得税
不動産を取得した際に発生する地方税です。不動産取得税は「固定資産税評価額×標準税率」で算出されます。不動産の標準税率は原則4%ですが、2021年3月31日までに取得した不動産の場合は特例措置により3%に設定されています。また、一定の条件を満たす不動産であれば税額軽減措置によりゼロになるケースが多いです。
金額目安:0円〜固定資産税評価額の3%
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3.登録免許税
不動産を取得すると、不動産が自分の所有物であることを登記簿という公の帳簿に記録する必要があります。この登記にかかる国税が登録免許税。登記の種類には所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記などがあり、それぞれ一定の税率が定められています。2021年3月31日までに取得した不動産には税額軽減措置が適用されます。
金額目安:固定資産税評価額の0.1%〜2%
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4.司法書士への報酬
上記の登記をする際は、司法書士に手続き代行を依頼することが多いです。報酬額は登記の種類によって差が出ます。
金額目安:1〜13万円前後
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5.固定資産税精算金(および都市計画税精算金)
固定資産税や都市計画税は、1月1日(あるいは4月1日)時点で不動産を所有している人が同年1年分の税金を納めるのがルールです。そのため、年の途中に不動産の引き渡しがあった場合は売主が払う税金を買主が負担するのが通例で、これを固定資産税(および都市計画税)の精算金といいます。精算金は売買価格に加算されるため、売主が法人の場合は消費税がかることもポイント。こちらも一定の条件を満たす不動産であれば税額軽減措置が適用されます。
金額目安:固定資産税評価額の6分の1(※)×1.4%(標準税率)の日割り金額
※200m2までの部分の場合
※都市計画税は、0.3%が課税率上限となります
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6.修繕積立基金
修繕積立基金は、新築マンションの引き渡し時にかかる費用です。修繕積立準備金、修繕積立一時金ともいわれます。修繕積立基金としてまとまった額のお金を徴収することで、将来の大規模修繕に備えたり、毎月徴収する修繕積立金の額を抑えたりすることができます。
金額目安:20〜40万円程度
※戸建て住宅、土地の購入の場合は必要ありません。
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7.仲介手数料
不動産会社などが売買を仲介する物件を購入したときにかかる費用です。400万円を超える物件の仲介手数料の上限は「物件価格×3%+6万円(税別)」となります。
金額目安:物件価格×3%+6万円+消費税
※3000万円の新築一戸建ての場合、105.6万円になります。
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【住宅ローンにかかる諸費用】

1.印紙税
住宅ローンの契約時に取り交わす「金銭消費貸借契約書」に貼る印紙代です。
金額目安:2~4万円程度
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2.登録免許税
登録免許税はローン借入時にも発生します。これは金融機関が土地や建物に抵当権を設定する際に登記が必要となるため。こちらも2021年3月31日までに取得した不動産の場合は税額軽減措置が適用されます。
金額目安:借入額の0.1%〜0.4%
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3.司法書士への報酬
物件にかかる諸費用と同様、上記の登記の際には司法書士に手続きを依頼することが多くなります。
金額目安:4〜8万円前後
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4.融資事務手数料
住宅ローン契約時に金融機関に支払う手数料です。
金額目安:3〜5万円程度。または借入額の1〜3%程度
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5.ローン保証料
住宅ローンの返済が滞った場合の備えとして、返済を保証する保証会社に支払うお金です(フラット35を利用する際には不要)。毎月の金利に0.2%程度上乗せして支払うケースもあります。
金額目安:借入額の0.5%〜2%程度
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6.物件調査手数料(フラット35を利用の場合)
融資を受けるには融資基準に適合する住宅である必要があります。物件調査手数料は、その適合検査にかかる手数料。主フラット35を利用して住宅購入する際にかかります。
金額目安:一戸建てで6〜8万円程度、マンションで4〜6万円程度
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7.火災保険料(および地震保険料)
住宅ローン借入時には火災保険への加入を必須としている金融機関がほとんどです。契約期間は1年から最長10年となり、契約期間が長いほど保険料は割安になります。地震に備えたい場合は別途、地震保険料(最長5年契約)が必要です。
金額目安:火災保険料は15〜40万円程度(10年一括契約の場合)
     地震保険料は5〜25万円程度(5年一括の場合)


読んでもわからない・・・私もそう思います。素人が簡単に計算できるものでもないけれど、細かくなくていいから、だいたいの金額が知りたいだけなんだけど????と思う方が大半だと思います。物件を買うには諸費用はだいたいこれくらい用意しとけばいいんだってことが知りたい!!!んですよね。

【で、諸費用ってぶっちゃけいくら?】
これだけ羅列しても難しい用語も多く、わからない・・・というのが本音です。なので、ぶっちゃけいくらくらい??が知りたいですよね!!!
※※※だいたい7%※※※
借入される金額にもよりますが、ざっくりでローンを組まれる金額の7%くらいです。3000万円借入される場合は、別途諸費用として210万円前後かかると考えられておいたら良いかと思います。なので、あくまで概算ですので、ご参考程度にお願いします。
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